Un achat fractionné signifie que l’usufruit d’un bien immobilier est acheté par une personne (par exemple les parents) et que la propriété nue par l’autre personne (par exemple les enfants). L’usufruitier acquiert le droit d’utiliser et de jouir du bien: il peut l’occuper lui-même ou il peut le louer et en percevoir le revenu de location.
À la mort de l’usufruitier, l’usufruit cesse automatiquement d’exister et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien. Une telle construction est souvent basée sur une perspective fiscale: le nu-propriétaire n’est pas tenu, à certaines conditions, d’impôt sur les successions sur la valeur du bien au décès de l’usufruitier.
En particulier, il est nécessaire que le nu-propriétaire ait financé l’achat de la nue-propriété avec des « fonds propres » pour éviter les droits de succession. Il est entendu que ces fonds sont effectivement gagnés ou économisés par le nu-propriétaire lui-même, ou que ceux-ci ont déjà été donnés au nu-propriétaire par l’usufruitier.
Les autorités fiscales flamandes ont ajouté une condition à une position critiquée, à savoir que ce don devait être enregistré à l’avance. Toutefois, cela impliquait un coût supplémentaire: dans ce cas, la taxe sur les dons de 3% (en ligne droite) ou de 7% (en marge ou entre étrangers) est due sur le montant du don.
Récemment, cependant, cette position stricte a été renversée par le Conseil d’État. En conséquence, un simple don anticipé, effectué à la main ou par virement bancaire, suffit désormais pour permettre au nu-propriétaire d’acheter la propriété a été payé.
Remarque: sur un don de main ou de banque non enregistré sur lequel aucun impôt n’a été payé, l’impôt sur les successions reste dû si le donateur décède dans les 3 ans suivant le don.
Pieter Baert, Avocat d’entreprise
